瑞威观察 | 天津瓷房子拍卖,这个盘能接吗?

摘要: 如果不是”楼主“张连志身陷贷款纠纷,瓷房子作为其名下财产,要被执行拍卖,在界定瓷房子的价值上,法院方与被执行人张连志产生分歧,那么瓷房子的前世今生是否合法的问题,可能还不会被扒出来。

12-11 04:31 首页 瑞威资本

编者按:

如果不是”楼主“张连志身陷贷款纠纷,瓷房子作为其名下财产,要被天津市东丽区人民法院执行拍卖,在界定瓷房子的价值上,法院方与被执行人张连志产生分歧,那么瓷房子的前世今生是否合法的问题,可能还不会被扒出来。


虽然此项拍卖决定已于8月6日被天津市东丽区法院撤回,不过对此,我们姑且在商言商,从地产价值评估的角度,谈谈这座所谓“价值连城“的瓷房子,到底需要多少钱才能找到人接手。



俗话说“黄金有价玉无价”,更何况我们已经有几代人长期生活在一个审美文化匮乏的社会。纵然美的匮乏,让我们对审美文化有更加强烈的渴求,然而追求的过程与手段却总是千门万类,很难说是否得法。


不过,当瓷房子的主人张连志,拿到旅游局关于3A级景区的评定以及民政局关于瓷器博物馆的审批后,他之前擅自将天津市和平区赤峰道64号的历史建筑改造成瓷房子的行为,似乎被“追认合法“了,被瓷片布满宛如”蛇身“的楼体外立面,似乎也被权威认定为符合美学定义了。

稍有地产行业从业经验的人都知道,要如此大规模的改变建筑物外立面,是需要城市规划部门来审批的。根据《天津市历史风貌建筑保护条例》,张连志对这座重点保护历史风貌建筑的改造,也属于改变建筑外部造型、饰面材料和色彩的违法行为。

如此说来,旅游局和民政局对景区和博物馆的审批,很可能是架空行为合法性的空中楼阁,对此,在张连志因债务纠纷被债权人诉至法院,瓷房子也可能面临司法拍卖时,文物所负责人才出面解释“3个部门间信息不对等使其(指张连志的改造行为)有机可乘”,尽管这样的说辞颇有点马后炮。


不管怎么说,“瓷房子“诞生记一定是笔糊涂账,当年张连志之所以能买下这座法式历史建筑,又对其大肆改动,以至于变成了今天的瓷房子,还获得了3A景区和博物馆的审批,甚至还因此被评为和平区文物保护先进个人。只是如今债务缠身,沦落到要被法院执行拍卖房产的田地,以前被给予肯定的做法,现在看来又是违法的了。



回到司法拍卖争议的焦点上,张连志自称“瓷房子”价值百亿(此价格据说系某评估公司经评估后得出),而东丽区法院的起拍价为1.4亿。此数字一出,引爆了各路媒体,有报道直接在标题上出现了“富豪被设局欠债1亿,价值百亿瓷房子以1.4亿起拍(城里套路太深)”的字眼。

东丽区法院要求:拍卖之前,被执行人协助将该房产中所有瓷片等装修材料、办公用品、家具、古董、陈列品等物品进行清场,配合拍卖。换句话说,你张连志自己贴上的瓷片,自己刮下去留着,1.4亿的拍卖价,是仅就房产拍卖的估值。


但可以想象,剥离了瓷片的楼体,届时将是一副何等斑驳的景象,剥离下来的瓷片当然也会不可避免的价值贬损。据此,张连志的律师王殿学向法院提出了“瓷片与房子不可分割,已形成复合”等几点理由。


如此看来,恢复瓷房子的原貌似乎有些劳民伤财,但保持现状难道就是保留了一件价值连城的中华瑰宝吗?据张连志称,当初改造这座老洋楼时,自己用了收藏和搜集的四千多件古瓷器、四百多件汉白玉石雕、四十多吨水晶石与玛瑙,七亿多古瓷片,一些用水泥镶嵌在墙体上的瓷瓶,都是其花了大价钱从拍卖会上拍到的,价格都有据可查。


这当中有一个问题大家都心知肚明,但又似乎都有意回避,即两种有价值的东西结合在一起,其结合后的价值是否一定会大于或等于单独两种物品的价值之和呢?有没有可能两者的结合不是交相辉映、相得益彰,而是结合让两者都贬值了呢?


之所以刻意回避,是因为瓷房子从审美的角度来说,有旅游局的3A景区认证,从文化角度来说,有民政局的博物馆审批。这样一来,瓷房子仿佛就穿上了皇帝的新衣。

把号称价值几千万拍得的瓷瓶用水泥半镶嵌进墙里,这样瓷瓶作为物的自身价值遭到贬损是不言而喻的,即便有一天再取出来,表面也必定有损耗, 唯一的解释是,这种将瓷瓶嵌进墙体的形态,更符合美学的价值取向,这似乎是一个兜底的说法。另外,大部分贴在楼体外立面上的碎瓷片本身有没有价值还值得商榷。如此看来,所谓的“百亿瓷房子“不过是有价无市。



8月6日,东丽区法院做出撤回对“天津瓷房子”的拍卖决定书,内容如下:公告拍卖期间,本院接到相关反映,反映的主要内容为该建筑系历史风貌建筑,粤唯鲜公司及张连志在未经有关职能部门审批的情况下,擅自在建筑物外墙贴加瓷片,改变了历史风貌建筑的外部造型,涉嫌违反了相关地方行政管理规定。鉴于上述情况是否属实需要核实并需等待相关主管行政部门的处理意见,故本院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条第七项之规定,撤回对该建筑物的拍卖。

看来这一次,天津市的相关部门并没有站在张连志一边,从2000年张连志拍得此房并进行改造至今,这笔旧账最后还是被翻了出来。按照目前瓷房子所在天津市区域位置的地产价值来估算,其房产部分价值为3.3亿多元。


如果坐实了张连志在其建筑物外墙贴加瓷片的行为是对历史建筑的破坏,造成了其价值的贬损,加之法院的司法拍卖程序的起拍价一般为市场价的80%,东丽区法院之前确定的1.4亿元起拍价格并无不妥。


但考虑到资产的使用价值,即便瓷房子有一天被法院恢复执行拍卖程序,要接这个盘之前,还是仔细想想买来之后能做何用为好。毕竟许多的历史建筑都面临年久失修,且又不能轻易动工改造的问题,任谁接到手里,可能都是个烫手山芋。


虽然之前瓷房子面临被司法拍卖时,有所谓的业内人士分析称:鉴于瓷器与房屋已是整体,无法分割,如果有人拍得“瓷房子”,投资回报将增长70倍。


但根据8月3日下午拍卖网站的信息显示(彼时东丽区法院尚未撤回瓷房子的拍卖决定), “瓷房子”当时的拍卖已有6100多人围观,295人设置了提醒。竞价规则为至少1人报名且出价不低于起拍价,方可成交,而当时的报名人数为0。


(文中图片来自网络)


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